Ihr erster Gewerbemietvertrag? Wir erklären die wichtigsten Inhalte

Büro- oder Praxisräume, ein Lager oder einen Laden mieten – Sie wollen wissen, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihren ersten Gewerbemietvertrag unterschreiben und Gewerberäume mieten? Dann sind Sie hier genau richtig. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen, wo Fallstricke liegen und welche Punkte ein Gewerbemietvertrag unbedingt beinhalten sollte.

Bevor Sie ein Gewerbeobjekt in Ihr Herz schließen und auch, wenn alle weitere Merkmale – wie die Lage der Immobilie – passen, sollten Sie den Gewerbemietvertrag gründlich prüfen. Sind Sie unsicher und mit den rechtlichen Dingen nicht vertraut, empfiehlt es sich, auch einen Berater oder Anwalt hinzuzuziehen. So vermeiden Sie Überraschungen und können sich ganz und gar auf Ihre Selbstständigkeit konzentrieren.

Schriftlich oder mündlich? Beide Formen eines Gewerbemietvertrages sind rechtsgültig. Allerdings empfiehlt sich immer die schriftliche Form. Denn nur so regeln beide Vertragsparteien im Vorfeld wichtige Dinge und schützen sich vor Überraschungen.

Für Sie als Existenzgründer:in ist die Frage nach der Miete für Ihre gewerblichen Räume natürlich wichtig. Dafür sollten Sie vier Dinge klären:

1. Wie hoch ist die monatliche Miete?
2. Wie hoch sind die Heizkosten?
3. Wie hoch sind die Betriebskosten?
4. In welcher Form sind Mietanpassungen möglich?

Übliche Arten sind Staffel-, Umsatz-, Fest- und Indexmieten.

Neben der monatlichen Grundmiete fallen wie in einer Privatwohnung Nebenkosten für Strom, Internet und Telefon, Müll, Versicherungen, Wasser, Gartenpflege und vieles mehr an. Prüfen Sie auch die Betriebskosten für die Müllabfuhr, Straßen- oder Hausreinigung. Welche Kosten werden über den Vermieter abgerechnet, welche Kosten entstehen direkt bei Ihnen? In manchen Gewerberäumen gibt es noch weitere Kosten wie beispielsweise für Security (z. B. in der Nacht), gemeinsame Werbeanlagen oder Gebühren für eine Hausverwaltung.

GEWOBA-Tipp: Damit Sie Ihre Kosten realistisch planen können, lassen Sie sich die Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnung von dem/r Vormieter:in zeigen. Manche Vermieter:innen weisen diese im Erstgespräch geringer aus, damit die monatliche Gesamtbelastung nicht so hoch erscheint. 

Einmalig zahlen Sie in der Regel eine Kaution. Die Höhe ist sehr individuell – bei neueren Gewerberäumen ist sie oft höher als in älteren Gebäuden. Üblich ist hier oftmals ein Betrag, der dem Zwei- bis Dreifachen der Miete entspricht. Die Renovierungskosten sind ein weiterer Kostenpunkt, den Sie einkalkulieren sollten. Legen Sie im Gewerbemietvertrag fest, in welchem Umfang Sie renovieren müssen. Reicht es zu streichen? Oder verlangt der/die Vermieter:in eine Komplettüberholung?

In der Regel sind die Räumlichkeiten bei Ende des Mietverhältnisses in vergleichbarem Zustand zurückzugeben. Ob renoviert oder unrenoviert hängt also vom Zustand bei der Übernahme ab.

Auch die laufende Unterhaltung und Instandsetzung/Reparatur regelt der Mietvertrag. Wer ist während der Mietzeit wofür zuständig? Prinzipiell ist der oder die Vermieter:in gesetzlich für die Unterhaltung des Gebäudes an „Dach und Fach“ verantwortlich. Alles andere in den Räumlichkeiten kann durch den Mietvertrag vereinbart werden.

Übrigens – das sollten Sie zur Umsatzsteuer wissen:

Bei Mietverträgen über gewerblich genutzte Flächen berechnet die GEWOBA gegenüber der/m Gewerbetreibenden eine Miete zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, wenn diese/r wiederum gegenüber dem Finanzamt vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die berechnete Umsatzsteuer ist demnach sowohl bei der GEWOBA als auch bei der/dem Mieter:in als durchlaufender Posten zu würdigen und erhöht den Mietaufwand somit nicht.

Davon ausgenommen sind Mieter:innen zum Beispiel aus den Bereichen medizinischer Vorsorge, Heilbehandlungen, Pflege und weiterer Dienstleistungen der Sozialfürsorge oder sozialen Sicherheit. Sie sind in der Regel nicht vorsteuerabzugsberechtigt – somit erfolgt hierbei kein Ausweis von Umsatzsteuer.

Ob Ihr Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist, gibt oft der/die Vermieter:in vor und ist im Gewerbemietvertrag aufgeführt. Falls nicht, gilt das Mietverhältnis als unbefristet geschlossen. Unbefristete Verträge sind von beiden Vertragspartnern kündbar und der/die Mieter:in muss bei Kündigung durch den/die Vermieter:in erneut auf die Suche nach einem passenden Gewerberaum gehen. Oftmals werden für gewerbliche Räume Laufzeiten von zehn Jahren und mehr vereinbart. Das schafft Sicherheit für beide Seiten, bindet jedoch Existenzgründer:innen bereits für eine sehr lange Zeit. Sinnvoll ist in solchen Fällen eine kürzere Laufzeit mit einem Optionsrecht – eine Klausel, um das Mietverhältnis zu bestehenden Konditionen zu verlängern. Optionen sind einseitig und geben Ihnen die Möglichkeit, das Mietverhältnis für weitere Jahre zu sichern. Der Vermieter kann Ihnen in diesem Zeitraum dann nicht fristgerecht kündigen. Diese Variante gibt Mieter:innen in der Regel Sicherheit und schützt sie vor einer Kündigung durch den Vermieter.

Welche Variante für Sie die Beste ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Zum Beispiel von Ihrer Unternehmensplanung und davon, welch ein Typ Mensch Sie sind – wollen Sie eher Sicherheit oder möchten Sie möglichst flexibel bleiben?

GEWOBA-Insight: Die GEWOBA strebt mit ihren gewerblichen Mieter:innen langfristige Verträge an und gibt Mieter:innen mittels dieser Option eine Sicherheit von mindestens zehn Jahren (z. B. drei Jahre plus eine „Drei mal drei Jahre“-Option). Existenzgründer:innen profitieren einerseits von der Planungssicherheit und auf der anderen Seite von der sozialen Verantwortung, zu der wir uns verpflichtet haben.

„Neben einem fairen Gewerbemietvertrag ist ein kooperatives Verhältnis zwischen Mieter:in und Vermieter:in entscheidend.“

Michael Ihde, Gewerbeimmobilien, GEWOBA

Gesetzlich sind Vermieter:innen nicht dazu verpflichtet, die genaue Quadratmeterzahl im Mietvertrag festzuhalten. Sie sollten jedoch im Vorfeld abklären, wie viel Fläche Ihnen zur Verfügung steht. Abweichungen von zehn Prozent sind gesetzlich toleriert. Halten Sie auch schriftlich fest, welche Gegenstände bereits eingebaut sind – vielleicht die Teeküche oder für eine Gastronomie die Abluftanlagen. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie zusätzlich ein Übergabeprotokoll erstellen und gemeinsam notieren, in welchem Zustand die Räume und die Einbaugegenstände sind. Das hilft Ihnen dabei, im Falle eines Auszugs nachzuvollziehen, wer welche Kosten trägt.

In der Regel hält der/die Vermieter:in im Gewerbemietvertrag fest, für welchen Zweck Sie die Räumlichkeiten mieten – zum Wohnen oder Arbeiten. Das hat rechtliche Gründe. Der Paragraf 4 der Baunutzungsverordnung regelt zum Beispiel, dass Wohngebiete vorwiegend zum Wohnen da sind. Das Gesetz sagt aber auch, dass Läden, die der Versorgung dienen, erlaubt sind. Das können Bäckereien, Gastronomie, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sein. Auch Handwerksbetriebe sind in Wohngebieten erlaubt, wenn sie nicht zu viel Lärm machen.

GEWOBA-Insight: Als größtes Wohnungsunternehmen in Bremen und Bremerhaven betreut die GEWOBA ihre Quartiere und die attraktiven Neubauquartiere wie zum Beispiel in der Überseestadt, in der Gartenstadt Werdersee, im Herzen von Osterholz und mitten in der Neustadt.

Ein Sprichwort sagt: „In der Trennung zeigt sich der Charakter.“ Besser also, wenn Sie im Vorfeld vertraglich geregelt haben, wie eine Trennung stattfinden kann. Ein klarer Bestandteil Ihres neues Gewerbemietvertrags sind damit die Kündigungsfristen. Sie können sie individuell vereinbaren oder die gesetzlich geregelten nutzen. Gesetzlich heißt es: Für Sie und Ihre:n Vermieter:in gelten sechs Monate als Kündigungsfrist. Dabei rechnen Sie mit Kalendervierteljahren. Ihre Kündigung können Sie also zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember eines Jahres einreichen. Sie können mit Ihrem/Ihrer Vermieter:in aber auch andere Regelungen treffen. Schutz vor der Kündigung durch den/die Vermieter:in bieten Ihnen hierbei vereinbarte Festlaufzeiten und Optionen. Eine fristgerechte Kündigung muss im gewerblichen Mietbereich nicht begründet werden.

„Ob Konflikte, Änderungswünsche oder finanzielle Nöte: Das offene Gespräch zwischen Mieter:in und Vermieter:in sollte immer der erste Schritt sein. Gemeinsam finden Sie oft die besten Lösungen.“

Kathleen Bütow, Gewerbeimmobilien, GEWOBA

Auch wenn Sie jetzt das Gefühl haben, dass im gewerblichen Bereich der Vermietungen vieles gesetzlich geregelt ist – das Gegenteil ist der Fall. Für Wohnraumvermietung gibt es eigene Gesetze, die Mietenden viel Schutz bieten. Für Gewerbevermietungen gibt es kein eigenes Gesetz. Das wenige, das geregelt ist, steht im BGB. Den Grund sieht der Staat in den Vertragsparteien. Er geht davon aus, dass sich Mieter:in und Vermieter:in auf Augenhöhe begegnen und sich selbst organisieren können. 

Mietpreise für Gewerbeimmobilien sind frei verhandelbar

Immer wieder ist für privaten Wohnraum die sogenannte Mietpreisbremse ein Thema. Sie soll Mieter:innen vor überteuerten Mieten schützen. Einen Höchstsatz für Gewerbemieten gibt es nicht. Das heißt, Mietpreise für Gewerbeimmobilien sind frei verhandelbar. Angebot und Nachfrage regeln hier den Preis. 

Die Vertragsparteien des Mietvertrags können auch Unternehmen sein

Mietverträge für Wohnraum werden von „natürlichen Personen“ geschlossen – also von Privatmenschen. Gewerbemietverträge können dagegen auch juristische Personen, Personengesellschaften oder Körperschaften des öffentlichen Rechts schließen.

Als Geschäftsgründer:in und potenzielle:r Mieter:in sollten Sie alle Vertragsinhalte prüfen. Bei der Wahl Ihrer Gewerbeimmobilie zählt nicht nur Sachverstand, sondern auch ein gesundes Bauchgefühl bezüglich der Wahl Ihres/Ihrer Vermieter:in. Es ist Ihr gutes Recht, eigene Wünsche zu formulieren und in den Vertrag aufnehmen zu lassen. Vertragsinhalte, die Ihnen Kopfzerbrechen oder schlaflose Nächte bereiten, sollten Sie ausführlich mit Ihrem/Ihrer Vermieter:in besprechen und gegebenenfalls anpassen.

Sie suchen eine Gewerbeimmobilie in Bremen? Wenn Sie Ihre Geschäftsidee in die Tat umsetzen möchten, können wir Ihnen beratend zur Seite stehen – und vielleicht sogar gemeinsam in die Zukunft starten. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf oder schauen Sie hier in unseren Quartieren vorbei.